Financovanie bývania sa mení: komu sa otvoria dvere a kto narazí na vyšší prah

Vstup do prvého vlastného bývania má byť po novom schodnejší, no ľudia budujúci realitné portfólio budú musieť rátať s tučnejšou hotovosťou. Národná banka Slovenska (NBS) chystá prestavbu pravidiel, podľa ktorých banky merajú, akú veľkú časť ceny bytu či domu vám preplatia úverom. Reč je o ukazovateli LTV (Loan to Value) – pomere medzi výškou hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti.

Na pozadí tohto kroku stoja dva protichodné pohyby na trhu. Kým generácia dnešných tridsiatnikov sa k vlastnému bytu dostáva čoraz ťažšie, kupovanie nehnuteľností „na zarobenie“ zažíva silné roky. NBS sa preto rozhodla nastaviť pravidlá tak, aby zohľadňovali, kto a s akým zámerom si úver berie. Poďme si rozobrať, čo z toho vyplýva konkrétne pre vás.

Ako sú pravidlá nastavené teraz

Dnes platí pre takmer všetkých rovnaká hranica – 80 % LTV. Prakticky: ak si vyhliadnete byt za 200 000 eur, banka vám naň požičia najviac 160 000 eur a zvyšok, teda 40 000 eur, musíte doložiť z vlastného. Banky majú síce v rukách výnimku, cez ktorú vedia u časti klientov (historicky zhruba pätina nových úverov) posunúť hranicu až na 90 %, no ide o obmedzený nástroj. NBS tento strop reguluje už od roku 2014 a považuje ho za jednu z poistiek finančnej stability.

Chystaná úprava tento „jeden meter na všetkých“ ruší a nahrádza ho rozlíšením podľa profilu žiadateľa – vzniknú tri kategórie s rôznymi hranicami.

Čo získajú kupujúci do 35 rokov

Kto ešte nedovŕšil 35 rokov a mieri po svoj prvý byt alebo dom na bývanie, má sa na čo tešiť. Návrh mu umožňuje vyskladať financovanie až do 90 % ceny nehnuteľnosti, pričom banka nebude musieť siahať po žiadnej špeciálnej výnimke – vyššia hranica bude platiť rovno zo zákona.

Znamená to citeľne nižší nárok na úspory. Kde ste doteraz potrebovali pripraviť pätinu ceny, po novom vystačíte s desatinou. Vráťme sa k bytu za 200 000 eur: namiesto 40 000 eur by ste dopĺňali len 20 000 eur. Tých ušetrených 20 000 eur je pritom presne tá suma, ktorá mnohým mladým doteraz chýbala na to, aby vôbec mohli žiadosť podať. Práve nedostatok nasporeného kapitálu býva najtvrdší kameň úrazu.

Aby ste do tejto skupiny spadli, nesmie nikto zo žiadateľov vlastniť obytnú nehnuteľnosť s podielom 50 % či vyšším a úver musí smerovať na obstaranie alebo výstavbu vlastného bývania.

Utiahnutá slučka pre kupujúcich viacerých bytov

Opačným smerom pôjdu pravidlá pri tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti. Tu sa strop stlačí na 70 % LTV, a to úplne bez ohľadu na to, koľko máte rokov a či byt chcete prenajímať, využívať cez víkendy alebo v ňom bývať.

Prepočítané na peniaze: pri investičnom byte za 200 000 eur už nevystačíte so 40-tisícami, ako je to dnes, ale budete musieť zložiť rovných 60 000 eur vlastných prostriedkov. A výnimka, ktorá by túto hranicu zmäkčila, pre túto kategóriu neexistuje – 70 % je konečná.

Prečo taká prísnosť? Odpoveď dávajú dáta. Počas roka 2025 skončila väčšina predaných bytov a domov (rádovo okolo 56 %) v rukách ľudí, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť mali. Časť z nich – približne 16 % úverov – pritom putovala kupujúcim s dvomi a viacerými nehnuteľnosťami v portfóliu. Dopyt zo strany investorov teda trh výrazne rozohrieval. K tomu treba prirátať desaťtisíce bytov, kde reálne nikto nežije: v Košiciach ide o vyše 15 % bytového fondu, v Bratislave takmer o 11 %.

Predpoklad je, že po sprísnení sa časť investorov od nákupov odkloní. To by mohlo zmierniť tlak na ceny a uvoľniť ponuku pre tých, ktorí hľadajú strechu nad hlavou pre seba, nie do prenájmu.

Tri kategórie na jeden pohľad

Kto žiada o úver	Hranica LTV	Za akých podmienok
Prvé bývanie, žiadateľ do 35 rokov (uvoľnenie)	až 90 %	Nikto zo žiadateľov nedrží obytnú nehnuteľnosť v podiele 50 %+. Úver ide na kúpu alebo výstavbu.
Zvyšok klientov (bez zmeny)	80 %	Žiadatelia nad 35 rokov aj kupujúci druhú nehnuteľnosť. Výnimka nad 80 % zostáva, no jej priestor sa zmenší z ~20 % na ~5 % úverov.
Tretia a ďalšia nehnuteľnosť (sprísnenie)	70 %	Rozhoduje počet vlastnených bytov (aspoň 2 v podiele 50 %+), nie vek ani účel. Výnimka sa neuplatní.

Odkedy budú platitť tieto zmeny?

Tu je namieste opatrnosť. Zatiaľ hovoríme o návrhu, ktorý sa nachádza v legislatívnom procese – nie o pravidle, ktoré by už dnes reálne fungovalo. NBS spočiatku uvažovala nad štartom už od jesene 2026, banky si však vyžiadali dlhší čas na prispôsobenie svojich systémov. Aktuálne sa preto ako navrhovaný začiatok uvádza 1. január 2027, pričom definitívne znenie i termín sa ešte môžu posunúť.

Nejde ani o výmysel na domácej pôde. Rozlišovanie LTV podľa typu klienta patrí v mnohých členských štátoch EÚ k štandardu a k podobnému kroku Slovensko nabádal aj Medzinárodný menový fond v hodnotení z jari 2025.

Nepodceňte pohyb úrokov

Na prvé počutie môže nové nastavenie navádzať k tomu, aby ste s kúpou počkali – najmä ak ste mladý kupujúci. Má to však háčik. Dvojročné obdobie zlacňovania hypoték sa skončilo: sadzby, ktoré z úrovne okolo 4,2 % v polovici roka 2024 klesli až k hranici približne 3,3 % začiatkom roka 2026, sa opäť pohli nahor. Viaceré banky v priebehu roka 2026 ceny úverov dvíhajú a prognózy počítajú s ich ďalším postupným rastom.

Odklad o pár mesiacov sa tak môže vypomstiť dvojmo – drahšou nehnuteľnosťou (ceny bytov na Slovensku podľa Eurostatu vyskočili ku koncu roka 2025 medziročne takmer o 13 %) aj vyššou splátkou pre drahší úver. Čakanie preto ani zďaleka nemusí byť výhrou.

Naopak, komu leží v hlave rozšírenie portfólia o tretiu či ďalšiu nehnuteľnosť s väčším podielom úveru, tomu sa môže oplatiť financovanie doriešiť ešte pred spustením nových pravidiel.

Zhrnutie na záver

Neexistuje jedna správna odpoveď, či konať hneď alebo vyčkať. Výsledok závisí od toho, ako sa poskladajú vaše okolnosti – vek, počet nehnuteľností, ktoré už držíte, objem úspor, dnešná úroková ponuka aj to, či je konkrétny byt na trhu dostupný práve teraz.

Presne preto sa oplatí prejsť si čísla s niekým, kto trh sleduje denne. Ako finančný sprostredkovateľ pre vás porovnám ponuky jednotlivých bánk, spočítam oba scenáre – konať teraz verzus počkať na nové pravidlá – a nastavím celý postup tak, aby vám sedel na mieru.

Napíšte mi a pozrieme sa spolu, ako sa chystané zmeny premietnu práve do vašej situácie.

---

Text vychádza z návrhu NBS a verejne dostupných informácií platných v čase spracovania. Keďže návrh ešte prechádza legislatívnym procesom, jeho finálna podoba aj dátum účinnosti sa môžu líšiť. Článok slúži na informovanie a nenahrádza individuálne finančné poradenstvo.

Zdroj titulného obrázka: Unsplash